Região do Prosa tem o m² mais caro, mas Rita Vieira é favorito dos investidores

Fruto de padronização, o metro quadrado tem sempre a mesma medida, mas há muita diferença no valor a depender da localização. Um breve retrato mostra que a região urbana do Prosa, com bairros como Chácara Cachoeira e Carandá Bosque, é a mais cara para se viver em Campo Grande: o metro quadrado construído vale R$ 6.414. 

Porém, o bairro em mais destacado movimento de ascensão fica na região urbana do Bandeira e atende pelo nome Rita Vieira. Com quase 40 anos e 15 mil moradores, o bairro já recebia atenções quando ainda era sem asfalto, com construção de imóveis custeadas por investidores autônomos que aproveitavam os lotes mais baratos. Agora o asfalto avançou para cobrir 54 ruas de terra, num total de 24,7 quilômetros.

A pavimentação segue “puxando” investimento. Aumentou a obra de calçadas e há morador que se anima a gastar R$ 50 mil numa área gourmet, espaço de confraternização com churrasqueira, forno de pizza, fogão. 

Na Rua Marcínio Costa, um dos sintomas da franca expansão: de um lado da equina, obra de sobrados; do outro, placas anunciando corretoras de imóveis. Nas palavras do presidente do Sindimóveis (Sindicato dos Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul), Roberto Borgonha, o Rita Vieira está bombando. 

“O Rita Vieira está bombando com a obra do asfalto. Mas ainda é despovoado, tem vários terrenos”, afirma. Um terreno de 12x30 custa R$ 200 mil se for próximo à Avenida Três Barras. 

Um dos termômetros de que muitos rumam para o Rita Vieira é a rotatória na confluência da Três Barras com a José Nogueira Vieira e Marquês de Lavradio. Em média, 30 mil veículos passam pelo local, um dos principais acessos aos bairros Tiradentes, Parque Dallas, Rita Vieira e Vilas Boas.

A expansão imobiliária é testemunhada pelo arquiteto José Antônio Nunes Pessoa, 66 anos, que na manhã de quinta-feira vivia mais um dia dos três meses de obra no Rita Vieira.

“Essa região está crescendo assim mais de 100%. Antes, era vista como esquecida, muito longe. Mas toda infraestrutura que o município tem oferecido vai trazendo benfeitoria”, afirma. 

Para José, o ponto de partida para a expansão foi a construção de prédios residenciais nas proximidades do Rádio Clube Campo. E de obra, ele entende. Quarto de sete irmãos, obteve o primeiro registro de profissional aos 12 anos, na década de 70.

A "dona" do bairro - “Queridinho” para investimentos, o bairro homenageia Rita Vieira, a primeira de uma família de migrantes de Minas Gerais a nascer em território de Mato Grosso do Sul. Os pais Henrique de Menezes e Ana Vieira vieram em busca da conquista de terra nos campos de vacarias, região de Rio Brilhante. A menina Rita nasceu em acampamento nas imediações de Camapuã. 

A família se estabeleceu em Anhanduí. Rita Vieira se casou e teve seis filhos. Viúva, seguiu tocando sua fazenda. Ela se casou novamente, desta vez com um mascate, e o casal trocou a fazenda por Campo Grande. Rita teve o sétimo filho, mas o marido foi embora a deixando sem recursos. 

“Ela começou a sobreviver de trabalhos domésticos. Mas os filhos foram crescendo e era muito trabalhadores. O Zacarias conseguiu comprar uma terra e formou um sítio. Quando ele faleceu, os filhos fizeram loteamento e deram o nome de Rita Vieira”, afirma a jornalista e cantora Lenilde Ramos, autora de “João da Moto, a Vida não Impõe Limites”, biografia de João Carlos Estevão de Andrade, bisneto de Rita Vieira. 

Desacelerando - No diagnóstico do Sindimóveis, o bairro Universitário é um dos que vive situação oposta ao do vizinho Rita Vieira. Lá, o quadro é de desvalorização, com terrenos avaliados entre R$ 120 mil e R$ 150 mil.

 O ritmo lento em comparação com os arredores é constatado pelo comerciante Caetano Thomé. Sentado em frente ao mercado, com uma cadeira à disposição de quem chegar, ele conta que vê um clima de paradeira.

“Está muito parado, parece que estacionou. É um bairro bom, com asfalto, esgoto, iluminação, mas agora é uma obra ou outra”, diz Caetano, que mora no Universitário desde 1992. 

Da erosão a parque - A capacidade de alavancar regiões periféricas, tornando a atrativas para novos investimento foi testemunhada entre o fim da década 90 e começo dos anos 2000 na região do Sóter. 

O cenário de erosão, onde crianças se arriscavam a nadar, foi trocado pelo Parque Ecológico do Sóter, área verde de 22 hectares no Bairro Mata do Jacinto. Nesta mesma região, saiu a favela e foram erguidos prédios residenciais. 

“Aqui mudou bastante, principalmente com os prédios. Esse parque é maravilhoso, esse verde todo perto de casa”, afirma a dona de casa Inez Silva Ferreira, 55 anos, que mora em frente ao parque do Sóter. 

Há quatro anos, ela se mudou do Monte Castelo para a Mata do Jacinto. 

Na manhã de quinta-feira, ela enfrentava os humores típicos de agosto em Campo Grande – vento forte, baixa umidade do ar e tempo esfumaçado – para a rotineira caminhada no espaço de lazer, acessível a poucos passos de casa. 

Abismo entre vizinhos – Localizados na saída para Três Lagoas, o residencial de luxo Damha e o Bairro Tiradentes são perto geograficamente, mas divididos por um abismo quando se trata de valores do metro quadrado. 

Um mundo à parte, que reúne a parcela mais endinheirada dos moradores da cidade e, vira e mexe, visitado em operações da Polícia Federal em ação contra corrupção, o residencial Damha chama atenção até por coisas simples, como a qualidade do ponto de ônibus. 

Enquanto boa parte da cidade é servida somente por uma estaca de cor laranja para marcar local do embarque e desembarque de passageiros, a estrutura por lá é coberta, com proteção nas laterais e tem bancos. 

Placas informam aos moradores sobre acesso por QR code. No Damha 1, o metro quadrado é cotado a R$ 2.400. Portanto, um terreno de 450 metros exige o desembolso de R$ 1 milhão. Já no Tiradentes, lote com 360 metros (terreno padrão) é avaliado de R$ 140 mil a R$ 160 mil.

“Um é condomínio de alto luxo, fechado e o outro é um bairro que era de renda familiar mais baixa e registrou uma valorização pelo fato de ter boas construções nas redondezas, num raio de um quilômetro”, avalia o corretor João Araújo Filho, CEO (diretor executivo) do Cimi (Clube Internacional do Mercado Imobiliário).

Para ele, a região que deve se destacar no campo imobiliário é o Jardim Veraneio, região da Uniderp Agrárias. “Ali é top e valorizou muito, vai ser o futuro Jardim dos Estados”, diz João. 

Área construída - Um breve retrato de Campo Grande mostra que a região urbana do Prosa é a mais cara para se viver: o metro quadrado vale R$ 6.414. 

Já o Imbirussu quase fica de fora da foto: R$ 2.639 o metro quadrado.  Os dados são do índice Índice FipeZAP+ de Locação Residencial, que acompanha o comportamento do preço médio do aluguel de imóveis residenciais em 25 cidades brasileiras.

Em Campo Grande, por onde se espalham 314 mil domicílios, o preço médio do metro quadrado é de R$ 4.850.

Conforme o levantamento, o Centro registra alta de 13,9% no acumulado entre março de 2021 e março de 2022. O metro quadrado naquela região custa R$ 4.904, mas ali a destinação é comercial.

Na região urbana do Prosa, ficam bairros como Chácara Cachoeira, Santa Fé, Jardim Autonomista, Jardim dos Estados, Carandá Bosque, Vila Nascente, Parque dos Poderes, Jardim Noroeste e Mata do Jacinto.

O polígono desenhado entre Avenida Afonso Pena, Rua Ceará, Avenida Mato Grosso e os limites do Córrego Prosa é o que comporta maior número de imóveis verticais: 35 prédios, 

Já a região urbana do Imbirussu reúne bairros como Vila Santo Amaro, Jardim Aeroporto, Vila Palmira, Vila Sobrinho, Santo Antônio, Vila Nova Campo Grande e Indubrasil. 

A 15 quilômetros do Centro da Capital, mas na divisa com Terenos, o Indubrasil muitas vezes é confundido com distrito de Campo Grande e segue a sina de bairro esquecido.