Fundos imobiliários apresentam boa rentabilidade

O mercado imobiliário no Brasil vive um boom há alguns anos e os fundos deste setor ganharam bastante destaque desde 2010, ano em que foram realizados diversos lançamentos no setor.

Um dos que mais me chamam a atenção é Fundo TRX Realty I, que foi lançado antes do boom de fundos em 2010. A TRX já atuava nesse mercado antes de muitos outros bancos e gestores se aventurarem em busca dos bons resultados apresentados neste segmento. Devido a sua forma de contabilizar os ganhos, a valorização dos imóveis ainda não apareceu para o investidor e o fundo continua aberto para aplicações.

O TRX Realty I é um pouco mais complexo do que os outros fundos imobiliários. Ele não é um fundo de renda, que simplesmente adquire imóveis e distribui aluguéis aos cotistas. Esse é um fundo de desenvolvimento, que gera retornos através de operações estruturadas. Por essa razão, a gestora preferiu usar o veículo de fundo multimercado ao invés de usar o tradicional fundo imobiliário.

Com o dinheiro dos cotistas, o fundo adquire um terreno, constrói e aluga o imóvel. Porém, essa estruturação é realizada de uma forma um pouco mais interessante e que vem trazendo bons resultados - sem euforia.

De maneira simplificada, a estratégia de investimento funciona mais ou menos da seguinte forma. Antes de construir, a TRX procura ou é procurada por uma empresa que tenha um desafio imobiliário. Geralmente é a necessidade de grandes instalações como fábricas, galpões ou call centers. Após entender a demanda específica da empresa, a TRX desenvolve um projeto e assina um contrato de aluguel de longuíssimo prazo - normalmente entre 10 e 15 anos. Anos, não meses.

Os contratos são sempre de longo prazo e com multas relevantes em caso de desocupação antecipada. Eles geram para o fundo um crédito de diversos pagamentos mensais futuros, conhecidos como “recebíveis”. A TRX então vai atrás de investidores institucionais, como fundos de pensão e seguradoras ou mesmo pessoas físicas, para vender os recebíveis, em troca de dinheiro no presente.

Para que esses recebíveis tenham um bom valor, a empresa que aluga o imóvel tem que ser muito sólida. Atualmente, o fundo possui inquilinos como a Ambev, Magazine Luiza e BR Foods. Com uma mistura de dinheiro dos cotistas e dinheiro de adiantamento dos recebíveis, o Fundo compra o terreno e constrói ou adquire outros galpões e parques logísticos.

Mesmo tendo adiantado os recebíveis, o Fundo continua como co-devedor, garantindo que os recebíveis serão pagos. Por isso, no momento após a compra, o Fundo é proprietário do imóvel, mas possui ainda uma dívida equivalente à parte dos aluguéis que ainda não foram pagos.

À medida que esses aluguéis vão sendo quitados, a dívida é reduzida e o fundo vai contabilizando o ganho. No final do contrato, o imóvel será todo do fundo e todos os aluguéis futuros serão destinados ao TRX Realty I, aumentando os ganhos dos cotistas.

Por mais que o aluguel tenha sido antecipado, o terreno pertence ao Fundo e toda a valorização do imóvel se refletirá na cota e no patrimônio do investidor. O problema é que essa valorização será refletida gradualmente durante todo o tempo do contrato, de 10 a 15 anos.

Porém, às vezes o fundo realiza a venda de um imóvel, como ocorreu em outubro de 2009. Nesse caso, a valorização é imediata, equivalente a quando se vende um apartamento não quitado que se valorizou. Além da rentabilidade estável de sempre, nesse momento os cotistas do fundo ganharam 22,6% de rentabilidade em um único dia.

Entretanto, o TRX Realty I não é adequado para todo e qualquer investidor. Pensando no tripé de objetivos do investidor (rentabilidade, segurança e liquidez), ele apresenta excelente rentabilidade e segurança, mas não possui muita liquidez. O cotista que ingressa no Fundo precisa aguardar a carência de três anos antes de poder pedir resgates. Para muitos investidores, a baixa liquidez é um preço pequeno a se pagar para comprar imóveis a um preço antigo, antes da valorização no setor imobiliário.